Dalam pasaran hartanah di Malaysia, transaksi jual beli hartanah bukanlah sesuatu yang asing. Setiap kali berlaku urus niaga jual beli hartanah, terdapat beberapa implikasi cukai yang perlu difahami oleh pembeli dan penjual. Implikasi cukai ini penting kerana ia akan mempengaruhi jumlah kos keseluruhan dalam transaksi hartanah dan boleh memberi kesan terhadap perancangan kewangan individu. Oleh itu, pemahaman yang mendalam tentang cukai hartanah dan undang-undang cukai yang terlibat adalah sangat penting bagi semua pihak yang terlibat dalam transaksi hartanah di Malaysia.
Jenis-Jenis Cukai Hartanah di Malaysia
Di Malaysia, terdapat beberapa jenis cukai yang terlibat dalam jual beli hartanah. Setiap jenis cukai mempunyai peraturan yang berbeza, dan pemahaman yang jelas tentang setiap jenis cukai adalah penting untuk memastikan tiada masalah dalam urusan jual beli hartanah. Berikut adalah jenis-jenis cukai yang terlibat dalam jual beli hartanah di Malaysia:
1. Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) adalah cukai yang dikenakan terhadap keuntungan yang diperoleh daripada penjualan hartanah. Cukai ini dikenakan terhadap individu yang menjual hartanah dan memperoleh keuntungan daripada transaksi tersebut. Dalam konteks undang-undang cukai Malaysia, cukai ini dikenakan jika hartanah dijual dalam tempoh tertentu selepas pembelian, iaitu dalam masa lima tahun dari tarikh pembelian. Jika hartanah dijual selepas tempoh lima tahun, cukai keuntungan hartanah ini tidak akan dikenakan.
Contoh pengiraan CKHT adalah seperti berikut:
- Jika seseorang membeli hartanah pada harga RM500,000 dan menjualnya pada harga RM700,000 dalam tempoh lima tahun, maka keuntungan yang diperoleh adalah RM200,000. Cukai CKHT dikenakan terhadap jumlah keuntungan tersebut.
- Jika keuntungan tersebut dikenakan cukai pada kadar 30%, maka jumlah cukai yang perlu dibayar adalah RM60,000.
Penting untuk diketahui bahawa terdapat beberapa pengecualian dalam cukai ini, seperti pengecualian untuk hartanah yang dimiliki lebih lama daripada lima tahun atau jika penjualan hartanah tersebut melibatkan pemindahan harta dalam situasi tertentu.
2. Cukai Stamp (Cukai Setem)
Cukai setem dikenakan pada setiap dokumen perjanjian yang berhubungan dengan transaksi hartanah, seperti perjanjian jual beli dan dokumen pemindahan hak milik. Cukai setem dikenakan sebagai peratusan daripada harga jual beli hartanah atau nilai pasaran hartanah tersebut, mengikut mana yang lebih tinggi.
Bagi transaksi hartanah, cukai setem dikenakan pada kadar yang berikut:
- 1% bagi nilai hartanah sehingga RM100,000
- 2% bagi nilai hartanah antara RM100,001 hingga RM500,000
- 3% bagi nilai hartanah yang melebihi RM500,000
Sebagai contoh, jika harga jual beli hartanah adalah RM600,000, cukai setem yang perlu dibayar adalah:
- 1% untuk RM100,000 pertama = RM1,000
- 2% untuk RM400,000 seterusnya = RM8,000
- 3% untuk RM100,000 yang terakhir = RM3,000
Jumlah cukai setem yang perlu dibayar adalah RM12,000.
3. Cukai Hartanah (Cukai Tanah dan Cukai Bangunan)
Setiap pemilik hartanah di Malaysia wajib membayar cukai hartanah yang terdiri daripada dua jenis, iaitu cukai tanah dan cukai bangunan. Cukai tanah dikenakan oleh kerajaan negeri, manakala cukai bangunan dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan.
- Cukai Tanah: Cukai ini dikenakan berdasarkan nilai tanah yang dimiliki. Kadar cukai tanah berbeza mengikut jenis tanah dan lokasi hartanah tersebut.
- Cukai Bangunan: Cukai bangunan dikenakan terhadap nilai bangunan yang didirikan di atas tanah tersebut. Kadar cukai ini juga berbeza mengikut pihak berkuasa tempatan.
Pemilik hartanah perlu membayar cukai ini setiap tahun, dan sekiranya tidak dibayar, pihak berkuasa tempatan berhak untuk mengenakan denda atau mengambil tindakan undang-undang.
4. Cukai Perkhidmatan (GST atau SST)
Pada masa lalu, cukai perkhidmatan dikenakan melalui sistem Cukai Barangan dan Perkhidmatan (GST), namun pada tahun 2018, GST telah digantikan dengan Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST). Cukai perkhidmatan ini dikenakan terhadap perkhidmatan yang diberikan dalam urusan jual beli hartanah.
Contohnya, jika agen hartanah atau peguam yang terlibat dalam transaksi jual beli hartanah mengenakan bayaran untuk perkhidmatan mereka, SST boleh dikenakan terhadap bayaran tersebut.
Undang-Undang Cukai Hartanah di Malaysia
Terdapat beberapa undang-undang cukai yang mengawal transaksi jual beli hartanah di Malaysia. Undang-undang ini mengaturkan kadar cukai, pengecualian, dan prosedur yang perlu diikuti oleh semua pihak yang terlibat dalam transaksi hartanah.
1. Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976
Akta ini mengaturkan mengenai cukai keuntungan hartanah di Malaysia. Akta ini menetapkan kadar cukai, pengecualian, dan mekanisme pengiraan keuntungan hartanah yang dikenakan cukai.
2. Akta Cukai Setem 1949
Akta ini mengawal cukai setem yang dikenakan terhadap dokumen perjanjian dalam transaksi hartanah. Akta ini menetapkan kadar cukai setem, pengecualian, dan prosedur pembayaran cukai setem.
3. Akta Cukai Tanah 1965
Akta ini mengawal cukai tanah yang dikenakan terhadap pemilik tanah di Malaysia. Ia menetapkan kadar cukai tanah, cara pengiraan, dan hak pihak berkuasa negeri untuk mengenakan cukai tanah.
4. Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976
Akta ini mengawal perancangan pembangunan hartanah, termasuk pembangunan hartanah komersial dan kediaman. Ia mempunyai kaitan dengan cukai hartanah kerana sebarang pembangunan baru yang melibatkan pembinaan bangunan memerlukan kelulusan dari pihak berkuasa tempatan yang akan mempengaruhi kadar cukai bangunan.
Kesan Implikasi Cukai terhadap Pembeli dan Penjual
Dalam transaksi jual beli hartanah, cukai yang dikenakan boleh memberi kesan besar terhadap kos keseluruhan. Pembeli dan penjual perlu memahami kesan cukai ini untuk merancang kewangan mereka dengan baik.
Kesan terhadap Pembeli
Pembeli akan dikenakan cukai setem atas dokumen perjanjian jual beli dan cukai hartanah (tanah dan bangunan) sepanjang tempoh pemilikan hartanah. Selain itu, mereka juga perlu memahami sebarang kemungkinan bayaran cukai perkhidmatan jika melibatkan agen atau peguam dalam urus niaga tersebut.
Kesan terhadap Penjual
Penjual yang memperoleh keuntungan daripada penjualan hartanah dalam tempoh kurang daripada lima tahun akan dikenakan cukai keuntungan hartanah (CKHT). Oleh itu, penjual perlu merancang dengan teliti sama ada mahu menjual hartanah tersebut dalam tempoh yang melebihi lima tahun untuk mengelakkan cukai ini dikenakan.
Pengecualian dan Diskaun Cukai
Di Malaysia, terdapat beberapa pengecualian dan diskaun cukai yang boleh dimanfaatkan oleh pembeli dan penjual hartanah. Sebagai contoh, pengecualian cukai keuntungan hartanah diberikan kepada transaksi hartanah yang melibatkan ahli keluarga terdekat atau pemindahan hak milik kepada individu yang tidak memperoleh keuntungan. Begitu juga dengan pengecualian cukai setem untuk hartanah pertama yang dibeli oleh pembeli rumah pertama.
Kesimpulan
Dalam transaksi jual beli hartanah di Malaysia, memahami implikasi cukai yang terlibat adalah sangat penting. Pembeli dan penjual perlu mematuhi undang-undang cukai dan memahami cukai hartanah yang dikenakan agar tidak terlepas pandang sebarang kos yang mungkin timbul. Dengan pemahaman yang tepat, semua pihak yang terlibat dapat menjalankan transaksi hartanah dengan lancar dan meminimumkan risiko kewangan yang tidak diingini. Sebagai tambahan, mendapatkan khidmat nasihat dari